澳门英皇赌场▎官网

当前位置: 首页 > 通知公告

南宁市住房和城乡建设局关于公开征求《关于加快推进旧城区改造工作的实施办法(征求意见稿)》修改意见的函

来源:南宁市住房保障和房产管理局 发布日期:2019-09-24 15:53 查看次数: 字号:【

南住建函〔2019〕2008号

各有关单位:

为加快推进我市旧城改造步伐,更新城市面貌,改善旧城区居住环境,完善城市功能,根据国家、自治区及南宁市有关文件的规定,结合本市实际,我局草拟了《关于加快推进旧城区改造工作的实施办法(征求意见稿)》(以下简称《实施办法》),现公开征求意见,如有意见,请于2019年10月9日前将意见(纸质及电子版)反馈至我局邮箱:nnjwjg@163.com。提出意见建议的有关单位,请同时注明单位名称、通讯地址、联系电话等内容;个人请注明姓名、通讯地址、联系电话等内容。

 

地址:南宁市青秀区金湖路59-1号

联系人:李宜良   联系方式:0771-5521551

 

附件:1.《关于加快推进旧城区改造工作的实施办法(征求

意见稿)》

2.《加快推进旧城区改造工作的实施办法》起草说明

 

 

 

                    南宁市住房和城乡建设局

                       2019年9月23日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

公开方式:主动公开

附件1

 

关于加快推进旧城区改造工作的实施办法

(征求意见稿)

 

为加快推进城市旧城区改造工作,进一步提升城市功能、改善人居环境、优化产业结构、完善公共配套,推进土地、资源、能源节约集约利用,不断深挖现有建设用地潜力,优化土地资源配置。根据有关政策,结合我市实际,制定本实施办法。

一、基本原则

(一)市级统筹、城区主导原则。市政府统筹指导全市旧城区改造工作,在政策制定和财政支出方面给予支持;城区政府(开发区管委会)负责组织旧城区改造项目实施。

(二)规划引领、科学实施原则。加强规划在全市旧城区改造工作中的引领作用,市自然资源局根据我市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、城镇低效用地专题规划为依据,编制全市旧城区改造专项规划。

(三)分类推进、市场运作原则。采取政府主导和自主改造并行的方式,根据年度改造计划分片分步合理推进旧城区改造工作,鼓励社会资金参与旧城区改造,参与改造的企业自担风险、自负盈亏。

(四)公益优先、利益共享原则。切实贯彻共享发展理念,鼓励旧城区土地使用权人单独或通过转让、合作等多种方式组建实施主体,充分实现利益共享。在改造开发中要优先安排一定比例用地,用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设,促进文化遗产和历史文化建筑保护。对涉及经营性房地产开发的改造项目,可根据实际配建保障性住房或公益设施,按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。对参与改造开发,履行公共性、公益性义务的,可给予适当政策奖励。

二、健全规划体系,突出规划引领

加强规划在全市旧城区改造工作中的引领作用。旧城区改造应当符合发展规划,服从总体规划、专项规划、详细规划等相关要求。旧城区改造规划体系分为旧城区改造专项规划、旧城区改造单元规划两个层次。

(一)旧城区改造专项规划

由市自然资源局组织编制,旧城区改造专项规划应根据我市总体规划、城镇低效用地专题规划相关要求制定,并充分与详细规划相衔接,明确全市旧城区重点改造区域、改造模式、总体规模、目标、时序、产业发展要求、历史文化保护要求等内容,同时划定旧城区改造单元,并上报市人民政府审批。旧城区改造专项规划还应当按照有关技术规范制定,依法进行公示、征求公众意见。

(二)旧城区改造单元规划

1. 规划内容

旧城改造单元规划由城区政府(开发区管委会)组织开展编制,成果需提交市自然资源局审查后报市人民政府审批。规划应符合旧城区改造专项规划和有关技术规范要求,并按市自然资源部门相关要求及数据进行测算,充分与控规相衔接,通过改造补足区域设施缺口,坚持以公共利益优先、各方共赢,保护和传承城市文脉的编制原则。规划内容应包括:具体旧城区改造项目改造范围、功能布局、规划指标、开发时序、交通影响评估、公共服务设施、市政设施等内容,成果达到控制性详细规划、城市设计深度。

2. 改造单元范围划定

结合南宁市控规编制实际情况,为便于统筹区域公共服务配套设施,原则上以控规编制单元作为统筹研究公共配套、市政配套、交通承载力的基本单位。旧城区改造单元是按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积、相对成片的旧城区改造区域,旧城区改造单元应该是一个完整的功能单元,原则上不小于100亩,需与已批控规划定的街坊相一致。一个控规单元可包含多个旧城区改造单元,一个旧城区改造单元可以包括一个或多个旧城区改造项目。经审查批准的旧城区改造单元规划作为启动控规修编的依据,待控规修编完成后可按规划实施。

三、科学划定改造范围

旧城区改造项目根据分类管理原则,可分为综合整治类、拆除重建类、局部加建类等,其中“拆除重建类”改造适用本实施办法。

本实施办法所指旧城区改造范围,是指符合国家、自治区、市有关旧城区改造政策要求,对本市建成区内具有以下情形之一的区域:

1.人居环境恶劣、环境污染严重、存在重大安全隐患。

2.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地;不符合安全生产和环保要求的用地;“退二进三”的产业用地;停工停产工矿用地、工业内部空闲地。

3.布局散乱、设施落后,城市基础设施和公共设施亟需完善,规划确定改造的老旧城区等。

4.其它经自治区或南宁市人民政府认定属于城市旧城区改造的情形。

四、合理确定改造方式

旧城区改造方式分为政府主导和自主改造两种方式,在法律、法规和自治区、南宁市相关政策等允许的范围内,在地方政府的监督下实施改造。

(一)政府主导方式:是指由政府自行筹集资金或通过公开方式引入社会资金对旧城区改造项目地块组织实施土地熟化。政府主导分两种模式。

1.政府自行筹集资金进行改造。是指由财政部门自行筹集资金,通过土地收储的形式对旧城区改造单元进行土地整理,待土地整理完成后,向社会公开出让。

2.政府引入社会资金进行改造。是指在旧城区改造项目发布征收公告前,政府通过公开招标等方式,征集旧城区改造项目的土地熟化投资人(以下简称“熟化人”),由熟化人出资给政府用于征收补偿安置及土地上的“三通一平”。在公开征集熟化人的基础上,为保障投资人权益,按照谁投资,谁受益的原则,规定只有获得熟化人资格的,才能参加旧城区改造项目征收补偿完毕后土地的正式土地招拍挂活动。

(二)自主改造方式:

1. 原权利人自行实施。包括旧城区改造范围内的单一权利主体自行实施,或多个权利主体通过自主、联营、入股、转让等多种方式将房地产权益转移到一个权利主体后由其实施。

2. 市场主体单独实施。旧城区改造范围内的原权利主体将房地产权益转移到非原权利人的单一市场主体后由其实施。

3. 自主改造方式相关规定及实施细则另行制定。

五、规范实施程序

(一)政府自行筹集资金模式实施程序

1.编制旧城区改造单元规划

由城区政府(开发区管委会)组织开展编制旧城区改造单元规划,内容包括项目范围、规划指标、开发时序等,编制成果提交市自然资源部门审查后报市政府审批。

2.编制旧城区改造年度计划

市住建局牵头,由城区政府(开发区管委会)编制年度旧城区改造项目计划,作为推进实施旧城区改造项目的依据,报市人民政府审定。

3.核发前期调查蓝线

市自然资源局根据城区政府(开发区管委会)的申请出具年度旧城区改造项目的前期调查蓝线图。

4.列入国民经济与社会发展计划

城区政府将拟改造项目向城区人大申请列入年度国民经济和社会发展计划。

5.编制项目实施方案

城区政府(开发区管委会)负责开展前期调查和测算项目房屋征收资金,编制旧城区改造项目前期调查报告和旧城区改造项目实施方案。

 6.核发改造蓝线

市自然资源局根据旧城区改造项目实施方案出具项目征收用地规划蓝线图。

7.开展征收及收储

城区政府(开发区管委会)依法依规开展房屋征收工作,土地储备部门根据相关规定开展土地收储工作。

8.制定土地出让方案

市自然资源局依据土地评估结果、土地取得成本、供地政策和土地市场行情等,集体决策,综合确定土地出让起始价,制订土地使用权公开出让方案报市国有土地使用权招拍挂委员会审批,经市人民政府批准后,向社会公开出让土地。

(二)政府引入社会资金模式实施程序

1.编制旧城区改造单元规划

由城区政府(开发区管委会)组织开展编制旧城区改造单元规划,内容包括项目范围、规划指标、开发时序等,编制成果需提交市自然资源部门审查后报政府审批。

2.编制旧城区改造年度计划

市住建局牵头,由城区政府(开发区管委会)编制年度旧城区改造项目计划,作为推进实施旧城区改造项目的依据,报市人民政府审定。

3.核发前期调查蓝线

市自然资源局根据城区政府(开发区管委会)的申请出具年度旧城区改造项目计划的前期调查蓝线图。

4.列入国民经济与社会发展计划

城区政府将拟改造项目向城区人大申请列入年度国民经济和社会发展计划。

5.编制项目实施方案

城区政府(开发区管委会)负责开展前期调查和测算项目房屋征收资金,编制旧城区改造项目前期调查报告和旧城区改造项目实施方案。

 6.核发改造蓝线

市自然资源局根据旧城区改造项目实施方案出具项目征收用地规划蓝线图。

7.公开招标征集土地熟化人

市住建局组织自然资源、财政等相关部门对城区政府(开发区管委会)编制的土地熟化人招标文件进行审核,审核通过后城区政府(开发区管委会)委托招标代理机构进行征集熟化人招标工作,并发布《征集旧城区改造土地熟化投资人公告》,公布土地熟化资金(预估)、现状情况、预计房屋征收面积、今后地块规划条件、熟化期限、熟化人的资格要求等。有意向的投资人可向城区政府(开发区管委会)报名并领取《征集旧城区改造土地熟化投资人公告须知》,了解具体地块房屋现状的具体情况和相关权利义务,同时缴纳投标保证金(保证金按照不超过拟进行土地熟化项目征收资金的10%~20%计)参与投标。

在公告期结束后,城区政府(开发区管委会)从市住建局建立的旧改项目评审专家库中随机抽取专家,招标代理机构组织对投标参与人的材料进行资格审核和评标。确定中标人后,招标代理机构发出《熟化人中标通知书》,中标人同时自动获得土地熟化人资格。城区政府(开发区管委会)与中标的熟化人签订《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》,约定熟化资金支付进度、熟化时限、熟化人须参与熟化土地竞买等具体内容。未获得报名资格的,保证金予以退还。意向投资人中标后,投标保证金转为熟化人履约保证金。

城区政府(开发区管委会)将《熟化人中标通知书》及《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》报市住建局备案。

8.熟化人履行出资义务

熟化人按《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》要求,配合征收工作进度,向城区政府(开发区管委会)提供资金用于所竞得项目的房屋征收补偿及熟化相关费用。

9.开展项目征收工作

城区政府(开发区管委会)根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)及相关规定发布征收公告和安置方案、下达征收决定、签订补偿安置协议、下达补偿决定、申请司法强制执行及“三通一平”等工作,使地块成为“净地”。市发展改革委、自然资源局、住建局等部门给予大力支持和配合。

10.核定成本及建设条件意见

房屋征收补偿完毕后,城区政府(开发区管委会)出具项目征收情况报告(包括资金使用情况、回迁情况等)、核定土地成本。项目涉及分期出让的,由城区政府(开发区管委会)负责制定土地成本分摊方案,并会同城区财政、自然资源等部门进行审核确定。市住建局根据各相关单位的意见出具项目建设条件意见书。

11.土地出让工作

市自然资源局核定净地项目出让规划蓝线图并委托地块勘测和评估工作,依据土地评估结果、土地取得成本、供地政策和土地市场行情等,集体决策,综合确定土地出让起始价。制订土地使用权公开出让方案,报市国有土地使用权招拍挂委员会审批,公开招标确定土地使用权人。

12.旧城区改造项目土地竞买条件

原则上只有具备旧城区改造项目同年度熟化人资格的,才能参与竞拍该项目地块的土地使用权,且符合该条件的熟化人不应少于三个,若不足三个时,应将资格范围按先后顺序扩大至相邻年度;由该项目所在城区政府(开发区管委会)负责通知符合条件的土地熟化人参与本次旧城区改造项目的土地招拍挂活动。城区政府(开发区管委会)向市自然资源局出具土地竞买人资格证明,并报市住建局备案。

13.熟化人相关权利义务

(1)熟化人必须参与其中标的熟化项目地块招拍挂的竞买活动,不参与竞买或参加而存在故意行为造成土地出让不成交的,熟化人履约保证金不予退还,还应承担出让前期工作费用及《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》中所约定的违约责任。项目出让后,竞得所参与熟化地块土地使用权的熟化人,城区政府(开发区管委会)按约定返还土地熟化资金本金(不计利息);未竞得土地的,除返还土地熟化资金本金外,另按银行同期贷款基准利率给予适当补偿,补偿金由土地竞得人承担。

(2)《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》需约定熟化完成时限,并明确因熟化人原因导致逾期未完成的违约责任。

14.土地出让金分配

市财政局会同城区政府(开发区管委会)处理土地使用权出让金的分配事宜。

15.土地开发建设

土地使用权人在城区政府(开发区管委会)的指导、配合和监督下开展土地开发建设工作,并履行对被征收人的回迁安置责任。

六、鼓励措施

  1. 旧城改造项目土地出让净收益扣除按规定计提、上缴的基金后全额返还城区政府(开发区管委会),用于平衡本城区政府(开发区管委会)旧城区改造项目以及修建改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

    土地净收益是指旧城改造项目出让收入扣除土地成本之外的收益。

  2. 列入我市旧城改造项目计划的项目, 减免或按下限收取市级权限内可决定的各项行政事业性收费和政府基金。

  3. 旧城区改造项目的安置用房,按照财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税〔2010〕42号)规定执行,即免征城镇土地使用税和印花税,增值额未超过扣除项目全额20%的,免征土地增值税。

    七、切实加强项目监管

    (一)优化旧城改造规划建设布局。旧城改造用地须符合土地利用总体规划和城市总体规划及控制性详细规划,同时为保持规划的完整性,推进低效土地集约节约利用,可通过土地置换方式优化地块位置及范围。列入旧城改造范围的片区涉及国有资产处置的,应当按照国有资产管理有关政策法规及规范性文件进行处置;涉及拆除既有人民防空工程的,应依法申办拆除审批手续;涉及文化历史遗物范围的建(构)筑物,应先征询市文化主管部门意见。

    (二)政府引入社会资金改造应严格按照旧改单元规划的要求进行,对规模较大、征拆难度较高的宗地,可按“整宗公告、分期熟化,分期出让”原则,根据熟化情况分宗出让。熟化人及政府有关部门要依法依规加快推进项目各项前期工作,要严格执行征收补偿政策,不得擅自提高规划指标、补偿安置标准。要严格按照有关规定核定项目征收成本和土地出让各项费用,不得擅自减免按规定应缴纳的费用。

    (三)加强旧城改造过程中土壤管理。根据《中华人民共和国土壤污染防治法》要求,存在土地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地等需开展土壤污染状况调查情况的,需按相关标准规范开展土壤污染状况调查。土壤污染状况调查报告应当报市生态环境保护部门,由市生态环境保护部门会同市自然资源局组织评审。

    (四)加强项目转让监管。城区政府(开发区管委会)要严格监督熟化人按照已签订的项目投资协议完成中标项目的土地熟化工作。中标的旧城区改造项目不得擅自转让,如确发生需要转让的,必须报城区政府(开发区管委会)同意转让后方可实施,未经许可擅自转让的,城区政府(开发区管委会)应终止项目投资协议,没收熟化人缴纳的履约保证金。

    (五)完善退出机制。

    政府引入社会资金模式的,对因熟化人资金不到位和自身管理不善等原因,造成项目征收补偿安置工作受到影响的,城区政府(开发区管委会)对熟化人的履约情况进行评估,终止项目投资协议,没收土地熟化投资人缴纳的履约保证金,待熟化地块出让后返还其前期投入资金本金,不计利息,不给予资金占用费。为加快我市旧城改造工作,在签订项目投资协议2年内未按协议约定发生土地熟化的项目,城区政府(开发区管委会)可根据已签订的项目投资协议与熟化人协商终止协议。

    八、加强组织领导

    (一)提高认识,增强责任。加快推进旧城区改造是市委、市政府作出的重要决策,是实现城乡统筹和区域统筹发展的必然要求,各部门、各单位要高度重视,把这项工作切实摆在首位,明确责任和任务,组织协调好各方面力量,及时解决遇到的问题和困难,努力把好事办好、实事做实。

    (二)突出重点,加强协调。参照城建重点工程项目的做法,各城区政府(开发区管委会)要确定责任领导作为总负责人具体落实到旧城区改造项目中,市住建局要强化对城区、开发区的旧城区改造实施工作的指导、协调和监督,加快推进项目实施。对在城区政府(开发区管委会)层面不能解决的问题,要及时上报市“三旧”改造领导小组研究。

    (三)齐抓共管,形成合力。建立市财政、住建、自然资源、监察、审计、城区政府(开发区管委会)等职能部门和单位参加的旧城区改造联席会议制度,研究解决旧城区改造项目推进中遇到的热点、难点问题,同时协调督促各单位加快履行管理工作职责。

    九、近期实施意见

    旧城区改造专项规划编制完成前,在充分论证旧城区改造项目区域与新的国土空间规划管理要求不存在矛盾冲突的前提下,可根据现有法定控规结合低效用地专题规划统筹研究划定旧城区改造单元范围(工业用地改变原有用途应征求工信局意见,符合国家相关退出政策的产业用地可纳入改造范围)、编制改造单元规划,待控规修编完成后可按规划实施。

    本实施意见自X年X月X日起实施,有效期至X年X月X日,我市旧城区改造政策有与本实施意见不符的,以本实施意见为准。

     

     

     

     

     

     

    附件2

     

    《加快推进旧城区改造工作的实施办法》

    起草说明

     

    一、政策的起草依据

    1.《中华人民共和共国城乡规划法》

    2.国有土地上房屋征收与补偿条例(国务院令第590号)

    3.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部39号令)

    4.《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知》(桂政办发(2018)54号)

    5.《关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)>的通知》(国土资发〔2016〕147号)

    二、出台政策的意义

    可加快推进城市旧城区改造工作,进一步提升城市功能、改善人居环境、优化产业结构、公共配套完善,推进土地、资源、能源节约集约利用不断深挖现有建设用地潜力,优化土地资源配置。

    三、政策主要内容

    包括旧城改造工作的基本原则、改造范围、改造方式、实施程序、监管措施、退出机制、组织责任等内容。

    四、制定政策的过程

    为更好的规范我市旧城区改造工作,加快推进我市旧城区改造项目,我局编制了《加快推进旧城区改造工作的实施办法》,先后多次组织各相关部门研究,并根据部门意见进行了修改完善,形成该《实施办法》(征求意见稿)。

    五、重点说明的事项

    (一)该《实施办法》(征求意见稿)突出规划引领,健全规划体系,加强了规划在全市旧城区改造工作中的引领作用。

    (二)关于改造方式,采取政府主导和自主改造并行的方式进行旧城区改造,政府主导方式可分为政府自行筹集资金进行改造及政府引入社会资金进行改造,自主改造因配套相关政策较多,具体实施方式及实施细则另行制定。

    (三)《实施办法》进一步加强项目监管,在项目实施过程中,对涉及国有资产处置、人民防空工程、文化历史遗物、土壤污染状况调查等情况,均须报相关部门审批,同时完善退出机制。

     

     

打印】  【关闭
?
X